Mietnomaden – Wie Vermieter sich schützen können

Mietnomaden sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Diese Mieter zahlen über längere Zeit keine Miete und verzögern durch geschickte Taktiken das Räumungsverfahren, wodurch erhebliche finanzielle Verluste entstehen können. In diesem Beitrag erklären wir, wie Vermieter sich schützen können und welche rechtlichen Maßnahmen sie ergreifen sollten. Ein rechtsanwaltlicher Beistand ist in solchen Fällen unerlässlich, um Fehler zu vermeiden und schnell zu agieren.

Bonitätsprüfung des Mieters vor Vertragsabschluss

Bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird, sollten Vermieter möglichst viele Informationen über den potenziellen Mieter einholen. Hierfür bieten sich Bonitätsauskünfte, wie von der Schufa oder Creditreform, an. Zusätzlich kann eine Mieterselbstauskunft, in der persönliche und finanzielle Verhältnisse offengelegt werden, eine nützliche Grundlage sein. Besonders wertvoll sind auch Referenzen des vorherigen Vermieters.

Musterbeispiel: Ein Vermieter hat sich vor der Vermietung an eine Familie die Schufa-Auskunft eingeholt und die Mieterselbstauskunft verlangt. Er konnte dadurch sicherstellen, dass die Mieter in der Vergangenheit zuverlässig ihre Miete gezahlt haben.

Rechtsgrundlage: § 556 BGB erlaubt es Vermietern, Informationen zur Bonität einzuholen, um ihre Entscheidung abzusichern.

Erste Miete vor Wohnungsübergabe verlangen

Vermieter sollten darauf bestehen, dass die erste Mietzahlung vor der Übergabe der Wohnung erfolgt. Dies gibt Sicherheit, dass der Mieter die Zahlungen ernst nimmt. Bleibt diese aus, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Wohnung zu übergeben.

Musterbeispiel: Ein Vermieter vereinbart, dass die erste Miete bereits zwei Wochen vor der Wohnungsübergabe fällig ist. Der Mieter zahlte nicht fristgerecht, und der Vermieter verweigerte die Übergabe, wodurch er spätere Mietrückstände vermeiden konnte.

Rechtsgrundlage: § 320 BGB regelt das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters, wenn der Mieter seine Pflichten nicht erfüllt.

Rechtzeitige Abmahnung bei Mietverzug

Kommt es zu verspäteten oder ausbleibenden Mietzahlungen, ist schnelles Handeln erforderlich. Der Vermieter sollte den Mieter frühzeitig abmahnen und auf die Konsequenzen, wie eine fristlose Kündigung, hinweisen. Eine rechtzeitige Abmahnung schützt vor späteren langwierigen Rechtsstreitigkeiten.

Musterbeispiel: Ein Mieter zahlt im zweiten Monat verspätet. Der Vermieter mahnt sofort und kündigt bei Wiederholung die fristlose Kündigung an. Diese proaktive Vorgehensweise führte dazu, dass der Mieter in Zukunft pünktlich zahlte.

Rechtsgrundlage: § 543 BGB regelt die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bei Mietverzug.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Eine fristlose Kündigung ist möglich, sobald der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Weniger bekannt ist, dass auch bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann. Vermieter sollten immer auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Musterbeispiel: Ein Mieter zahlt für zwei Monate keine Miete. Der Vermieter spricht sofort die fristlose und ordentliche Kündigung aus und kann so schneller das Mietverhältnis beenden.

Rechtsgrundlage: § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB regelt die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Gespräche und einvernehmliche Lösungen

Zahlungsverzug sollte nicht immer gleich zu einer Eskalation führen. Oft kann ein klärendes Gespräch mit dem Mieter die Situation entschärfen. Zahlungsvereinbarungen oder andere Kompromisse können eine kostspielige Räumungsklage vermeiden.

Musterbeispiel: Ein Vermieter vereinbarte mit dem in Zahlungsverzug geratenen Mieter eine Ratenzahlung für die offenen Beträge. Dadurch wurde eine Kündigung vermieden, und der Mieter konnte seine Schulden begleichen.

Rechtsgrundlage: § 305 BGB ermöglicht individuelle Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Urkundenprozess für schnelle Forderungseintreibung

Wenn der Mieter keine Mietminderung geltend macht, kann der Vermieter im sogenannten Urkundenprozess eine schnelle Titulierung seiner Forderungen erwirken. Der Vorteil: Die Forderungen werden schnell rechtskräftig, ohne dass der Mieter in das Nachverfahren übergeht.

Musterbeispiel: Ein Vermieter klagte im Urkundenprozess auf Mietrückstände und erhielt innerhalb von wenigen Wochen einen vollstreckbaren Titel gegen den säumigen Mieter.

Rechtsgrundlage: § 592 ZPO ermöglicht das beschleunigte Verfahren im Urkundenprozess.

Berliner Räumung – Kosten sparen bei der Zwangsräumung

Im Falle einer Zwangsräumung gibt es die Möglichkeit der „Berliner Räumung“, bei der der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher in den Besitz der Wohnung eingewiesen wird, ohne dass die Möbel des Mieters entfernt werden. Das spart erhebliche Kosten.

Musterbeispiel: Ein Vermieter ließ seine Wohnung über die Berliner Räumung wieder in Besitz nehmen. Die Kosten für die eigentliche Räumung sparte er ein und konnte die Wohnung schnell neu vermieten.

Rechtsgrundlage: Die „Berliner Räumung“ wurde durch Rechtsprechung, z.B. des BGH (Az. I ZB 45/09), als zulässiges Räumungsverfahren bestätigt.

Mietkaution als Sicherheit

Die Mietkaution ist ein wichtiger Schutz vor Mietnomaden. Der Vermieter sollte darauf bestehen, dass die Kaution vor Übergabe der Wohnung gezahlt wird. Alternativ kann eine Bürgschaft oder Versicherung vereinbart werden.

Musterbeispiel: Ein Mieter hinterlegte die Kaution in Form einer Bürgschaft, wodurch der Vermieter zusätzlich abgesichert war. Im Fall von Zahlungsrückständen konnte er die Bürgschaft sofort in Anspruch nehmen.

Rechtsgrundlage: § 551 BGB regelt die Mietkaution und deren Höhe.

Fazit zum Umgang mit Mietnomade

Mietnomaden sind ein großes Risiko für Vermieter. Um sich zu schützen, ist eine gründliche Vorbereitung unerlässlich. Rechtsanwaltliche Beratung ist in diesen Fällen unverzichtbar, um frühzeitig rechtliche Maßnahmen einzuleiten und Mietausfälle zu minimieren.